思昂说法║国有土地上“住改商”房屋征收时，是否可以主张停业损失？

下面小编与大家分享什么是“住改商”以及国有土地上“住改商”房屋征收时，应该怎么补偿？补偿标准是怎样的？是否可以主张停业损失？

民法典 物权编第二百七十九条“住改商”的表述为：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。

其中“住宅”是指供个人、家庭日常生活居住使用的房屋，而“经营性用房”是指用于商业、工业、旅游、办公等经营活动的房屋。因此通俗来讲“住改商”即是指将住宅房屋利用其沿街的地理位置优势，改作商业用房或办公用房、生产用房等经营性用房的行为。

综合上述法律规定可知：

第一：“住改商”需要同时满足两个条件：第一个条件是没有任何禁止性规定；第二个是必须经有利害关系的业主一致同意，不让他们的生活受到影响。

第二，关于补偿标准问题。我国现行的法律、法规均没有对“住改商”性质房屋的补偿标准作出专门或具体的规定。但在实践中，有的以房屋权属登记为准，有的以房屋实际用途为准，有的兼顾二者综合评定，补偿标准一般高于住宅房屋的一到两倍。

第三，关于历史遗留问题。在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理地解决其中久拖不决的遗留问题。对待遗留问题，不能一刀切，不能完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。

图片来源于网络

根据《德州市国有土地上房屋征收与补偿办法（2021修正）》第二十八条规定：“被征收的住宅房屋用作营业用房，应当按照住宅房屋给予征收补偿，但房屋征收预公告发布之前已取得合法有效的营业证明文件，并有纳税记录或者经核实属于免税情形，且不动产所有权证书、营业证明文件注明的营业地点一致的，对实际用于经营的部分给予被征收人适当补助。”可知，德州市对于“住改商”的房屋补偿标准是以房屋权属登记（住宅房屋）为准，并对于符合条件的被征收人给予适当补助，具体补助比例还应根据房屋经营情况、经营年限及纳税等实际情况而定。

此外，关于“住改商”能不能主张停产停业损失的问题。最高人民法院在（2019）最高法行赔申947号中指出：征收过程中，停产停业损失系因征收行为或侵权行为而给被征收人或受害人合法开展的经营性活动造成临时性障碍而产生，本质上是一种过渡性非同损失。

也就是说，如果想主张停产停业损失，不仅需要提供经营的证据，还要提供合法改变房屋用途的相关证据，如果没有此类证据，属于擅自改变房屋用途，不能主张停产停业损失。